【观点】昆州公寓热销，公寓的“春天”真的到了吗？

第一季度黄金海岸的新公寓成交量接近翻倍，创下8年以来最高水平。同时，截至今年5月，布里斯班的公寓年成交量同比也激增55%。

Sydney property market Source: Pixabay

自新冠疫情爆发以来，澳大利亚的公寓房市场就一蹶不振，空置率居高不下，房东们只能自减租金来确保房子能够获租，甚至有报道称挂在网上出租的公寓房数量锐减。

但随着今年的房地产热潮席卷整个澳大利亚，公寓市场似乎也恢复了一些生机。尤其是在昆州，布里斯班和黄金海岸的公寓竟然成了“抢手货”。 

根据最新数据，2021年第一季度黄金海岸的新公寓成交量接近翻倍，创下8年以来最高水平。同时，截至今年5月，布里斯班的公寓年成交量同比也激增55%。

更有意思的是，澳大利亚最大的两个房产市场——悉尼和墨尔本的公寓成交量也呈现出恢复的状态，5月成交量分别较去年同期增长20%和9.7%。

不过，由于去年同期正是全澳刚刚开始从全面封锁中解禁、成交量低迷之时。因此，从现在就说悉尼和墨尔本的公寓重新崛起还有些早。但随着澳大利亚房价正在以1988年以来最快的速度增长，尤其是昆州的公寓市场重现火爆，不禁让大家开始思考：澳大利亚各地的公寓，现在可以买了吗？

在做出是否购买公寓房的决定之前，我们先来看一下投资公寓的一些主要考量和数据指标。 

第一，空置率是衡量公寓市场的一个重要指标，也是其作为投资方出租收入预期的核心考量因素。

房产研究机构Domain的最新数据显示，今年5月澳大利亚整体出租房空置率降至1.7%，已经与2020年2月持平。主要城市中，悉尼只有2.7%的出租物业空置，布里斯班5月份的空置率已经下降至1.3%，珀斯、阿德莱德、霍巴特、堪培拉和达尔文的空置率甚至低于1%。

相比之下，因为5月底又开始新一轮封城，墨尔本出租房屋的空置率为3.8%，高于其他任何首府城市。但三个月中，其空置率也下降了1%，速度较快。

根据需要注意的是，公寓房地区之间差别依然巨大。根据SQM Research的数据，全澳主要城市的中央商务区（CBD）的空置率都有下降，但仍明显高于平均水平。其中，悉尼和布里斯班CBD的空置出租公寓数量比去年的峰值下降了一半以上。但是墨尔本市区的空置率仍高达8%，处于历史高位。与之完全相反的是，黄金海岸的空置率却下降至1.2%，已经处于历史低位。

在这背后其实依然凸显了疫情的影响。一方面，墨尔本市区的住房出租大量依赖留学生和旅行者等海外人口，这些人目前依然无法入境，所以当地空置率下降速度较慢。另一方面，一些大城市的人群开始向海滨等一些自然环境更好、生活同样便利的地区移民，这使得这些中小城市人口反而出现增长，住房需求进一步提高。

第二，从公寓房的价格看，整个市场确实在复苏。

尽管布里斯班的空置率下降较快，成交量较高，但悉尼和墨尔本的公寓房价的近期涨幅最为显著，截至5月的季度涨幅分别达到4.7%和4%。但如果把周期拉长到一年，就会发现其他地区的公寓涨幅明显高于悉尼和墨尔本。尤其是堪培拉和珀斯，年度涨幅甚至高达9.5%和7.6%。

从整体的房价走势看，情况也较为类似。在过去的三个月里，悉尼和墨尔本的总体房价确实是所有市场中势头最强劲的。但年化增长方面，还是受疫情影响小的其他首府城市表现更好。

不过随着价格的进一步拉大，公寓相对于独立房屋的价格开始显现吸引力。比如CoreLogic的研究就发现，虽然过去14个月的社交隔离要求和不断出现的封城推升了对面积更大、附带土地房屋的需求，但独立屋和公寓之间的价差可能已达到极限。

从数据看，位置、房况、配套设施较好的高价独立屋价格增速最快，可负担性已经迅速恶化。随之而来，中等价位的独立屋价格也攀升较快，可负担性逐渐受到限制。这让许多资金不充裕的购房者，只能考虑同一地区、价格相对较低的公寓房。

此外，推动公寓房需求量的增加还有一个潜在原因，就是投资者开始入市。

最近的房地热潮中，由于政府的政策刺激，最初进入市场的主要是自住房买家。但是随着房价上涨，整个市场信心的恢复，很多投资者重新回到市场。银行的房贷数据显示，在此前一段时间，自住房贷款的申请要超过投资房。但从今年第二季度开始，出现了自住房申请下降、投资房申请超过自住房的情况。而公寓买家当中，投资者显然占比更高，因此更多投资者入市，可能会在未来支撑了公寓价格的上涨和成交量的上升。 

最后，我们回到文首的那个问题，既然公寓房价格的上涨已经开始，现在是否是一个入市的好时机？ 

首先，如果从市场的供需关系看，投资者还需谨慎。从空置率看需求，悉尼和墨尔本的空置率仍然偏高，租金恢复情况也不甚理想，因此在选择悉尼和墨尔本的公寓，尤其是CBD的公寓时，风险依旧较大。

相比之下，二线城市的空置率已经处于较低水平，租金回报率可能会更理想。从供给量分析，就正在建设和已经竣工的公寓存量而言，墨尔本的数量要高于悉尼；但就被批复的中期将建成的公寓而言，悉尼的数量又明显超过墨尔本。所以，这两个城市未来都存在一定的供给压力，短期墨尔本更大，中期则是悉尼。

其次，区域性差别可能是公寓投资的核心问题。还是以悉尼和墨尔本为例，更进一步观察这两个市场就会发现，墨尔本的供给压力主要集中在CBD，郊区供给压力并不明显。因此，如果要在墨尔本购买公寓，可能郊区（suburbs）居住条件较好的公寓房未来前景会好一些。悉尼则不同，其市区公寓存量并不严重，反而是近郊一些地区（如Inner South和Inner West）有大量已批复待建的公寓房，在购买时要谨慎选择。

此外，虽然黄金海岸和阳光海岸的公寓近期销售增长非常强劲，但这两个城市公寓市场的未来仍存在很多不确定性。数据显示，这两个城市的公寓供应量占目前澳大利亚公寓开发的近三分之二。同在昆州，布里斯班的情况则要好很多。其公寓竣工量在2018年左右达到顶峰，此后市场上新增存量房产数量回落明显，而州际移民、州内移民以及国内度假人数的回升也推动了当地的公寓需求。

珀斯则是另一个可能短期向好的市场。相比悉尼墨尔本，其长期公寓供给量适中，海外人口对当地的住房需求影响较小。由于矿业繁荣，全州经济状况良好，相比所有首府城市，珀斯公寓需求增长更快。 

最后，我们总结目前澳大利亚公寓市场的情况：首先，公寓房跟随整个房地产市场，在一个上涨周期中。其次需要注意的是，主要城市——尤其是墨尔本和悉尼的市区公寓，仍然面临空置率高和租金上涨乏力的问题。这部分细分市场的公寓价格，到底能有多大幅的上涨动力仍有待考量。而大城市郊区、一些供给量不充足地区的公寓房，或是二线城市较宜居的公寓房，未来的升值潜力可能会更好一些。

（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。） 

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