【观点】澳洲房产市场复苏，“牛市”真的来了吗？

全澳首府城市房价普涨，二度封城的墨尔本11月房价预计也会上涨，但澳大利亚楼市就此走入“牛市”了吗？

An auction for the sale of a four-bedroom family residence in the Sydney suburb of Strathfield (AAP Image/Sam Mooy) Source: DIG

随着维州达成连续14日新冠病毒感染人数零新增，之前的社交封锁不断放宽，并且预计澳洲各州相互之间的边境也将逐渐走向全面开放。再加上疫苗研发传来的好消息，使得所有人对经济和社会秩序逐渐恢复的信心大增。

西太平洋银行（Westpac）公布的最新消费者信心指数就跃升到了7年以来的最高点。特别值得注意的是，其中的购房时机（“Time to buy a dwelling”）指数上升8%，至128.9点，为2013年11月以来最高水平；房价预测指数更是上升12%，仅比疫情前的3月指数低了7.3%。

事实上，澳洲房产的价格也确实开始反弹。上周房地产研究机构CoreLogic发布的数据显示，在新冠疫情期间连续五个月下降的澳大利亚全国平均房价在10月份上升了0.4％，这还是在墨尔本市场尚未全面复苏的前提下。

10月澳洲各地房价全面上涨墨尔本微跌

在这样的好消息背后，有着比较明显的政策利好支撑。为了能够遏制失业率高企，让经济尽快全面复苏，澳洲央行和联邦政府不得不祭出多项经济援助计划，其中不乏对房地产市场非常利好的“救市”措施：经过了疫情之初两次紧急降息之后，澳联储（RBA）在11月3日再次下调利率，至历史低点0.1%；而此前财长弗莱登伯格（Josh Frydenberg）在9月宣布，政府将废除陆克文政府在美国次贷危机后实施的“负责任贷款法（responsible lending legislation）”。

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因此，随着房地产市场各项数据的转好，不少机构也开始调整他们的预期。花旗银行将截至明年3月一年内的房价跌幅预测从4.9％降至2.3％。据其分析，即便是遭遇二次封城的墨尔本，11月房价预计也会上涨。但笔者认为，最近的房价上涨更多还是市场恢复，很难说一个确定的长期牛市已经开始，主要原因在于房价目前顶着四座大山的压力：

首先，家庭债务高企仍然是最大风险之一。1990年代初，澳大利亚的家庭债务水平约在40%左右。而在近30年间，澳大利亚的房价总体呈现较快上涨趋势，导致家庭债务占收入比重不断上升，目前已超过180%。这不得不让人担心，创纪录的低抵押贷款利率与放宽贷款标准相结合，将使家庭债务水平进一步提高。同时，疫情对经济和就业的冲击很可能还没有完全体现，在JobKeeper结束后，所有家庭的实际收入和负债情况依然有恶化的可能。

其次，延迟抵押贷款偿还的时效即将结束，大型银行已经开始预留更多准备金以应对预期的抵押贷款违约率上升。澳大利亚审慎监管局（APRA）关于主要银行住房贷款延期计划的数据显示，在5月疫情导致失业率激增的高峰时期，有11%的住房贷款中申请延期还贷。到10月底，这一数字回落到大约7.4％，总额为1330亿澳元。一些借款人确实重新开始还款，可也有不少人（主要是投资房业主）正在考虑出售房产，甚至是亏本出售。

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CoreLogic指就在其10月的房价报告中指出，自6月份以来已有贷款机构表示相当一部分借款人正在亏本出售房产，“这可能会在接下来的两个季度中使亏损房产销售增加，特别是以投资房为主的市场中”。

第三，海外投资者难以进入市场。而在疫情之初调整的外国投资审查（FIRB）政策使各类交易变得更复杂，且成本更高。加上近年来对房产海外买家的购房和贷款限制，可能会长期将海外投资者“拒之门外”。本地购买力难以为继，而海外购买力又无法进入市场，使得房地产市场上行前景并不太明朗。

最后，移民大幅萎缩将影响中长期房市供需关系。过去的几十年间，澳大利亚一直享受着发达国家中少有的人口增长红利，这是其经济繁荣和房价增长的重要长期支撑因素。但疫情却让澳大利亚却进入一个多世纪以来人口增长最慢的时期，澳大利亚政府人口中心最近发布的一份报告显示，全澳人口增长预计将在2020-21年下降到0.2％，在2021-22年也只有0.4％，远低于长期维持在1%以上，平均在1.5%左右的人口增速。其中主要的原因就是海外净移民的急剧减少，预计澳大利亚将迎接75年以来的首次移民负增长。